上海商业地产热潮再起 差异化仍是关键

本报记者 贺 阳

近期，上海楼盘土地市场火热，并且这一把“火”也顺势烧到了商业用地。

日前，中国商报记者于宝龙地产品牌部总监臧伟处得知，得益于最近上海土地市场频出的利好，宝龙地产全国27个城市的57个物业项目将全部上调价格，上涨幅度根据不同产品的销售情况进行相应调整，其中部分热销产品可能会出现较大涨幅。另外，5月20日，据上海市规划和国土资源管理局最新挂出的公告显示，将出让奉贤区的一商办地块，起始价约8.1亿元。记者了解到，目前已有不少房企开始瞄准此块商业用地并计划参与竞拍。

业内人士分析，以上海为腹地的商业地产房企进一步发挥优势深耕沪上。同时，个别房企也开始蠢蠢欲动，计划分拆商业业务精耕细作，在未来几年里“搅局”上海的商业地产领域。

5月19日，金茂商业战略发布亮相上海，金茂商业隶属于中化集团下的金茂控股集团。金茂商业于2013年成立，并于成立之初高调宣布“三年体量翻番，五年具备上市条件”。引人关注的是，最初就职于华润、而后转战中粮的宁高宁在今年年初入主中化集团，在成功缔造了华润万象城、中粮大悦城之后，身兼中化掌门人和金茂董事长的宁高宁能否再次创造属于金茂集团标志性的商业地产项目？并在商业地产产品扎堆、竞争极其激烈的上海分食一杯羹汤呢？

目前，金茂商业深值上海、北京楼盘、广州楼盘、深圳楼盘等一线城市和重点二线城市，旗下筹开和运营商业项目体量已达到80万平方米。无论是宁高宁之前操刀的万象城还是大悦城，二者的相同点都是体量较大，一般都保持在十几万平方米的规模，其中重庆楼盘的万象城更是达到了35万平方米的商业体量。反观金茂商业，整体而言金茂商业的体量相对较小，即便是定位为城市型商业中心的金茂汇项目体量也最多保持在10万平方米左右的规模，而金茂湾及J·LIFE的体量则更小。从“小”做到“大”有困难，如何从“大”做好“小”也同样存在着挑战。这也是对宁高宁以及金茂商业团队的考验。

纵观上海区域，优质的商业地产项目竞争一直十分激烈。据记者不完全统计，今年4月上海已经有5个新商业体入市，分别是上海中心、宝乐汇生活时尚中心、悠方购物公园、缤谷广场二期及汇京国际广场。再加上之前的上海大悦城、上海万达广场、上海K11购物艺术中心、环贸iapm商场等表现不凡的商业项目，可供消费者们选择的去处众多，如何在商业地产圈内做出区别于同行的差异化产品仍是取胜之道。

金茂董事长宁高宁称：“根据目前国内的商业环境，中国金茂的商业发展必须要进行创新，而且是突破性的创新。当今不光是传统地产商的竞争，来自电商、国内外乃至于整个生活方式改变的竞争都有。当前商业的业态，早已超出了购物，超越了传统商业的概念，它是一种新的生活方式的象征，可以容纳社交、体验、教育等，未来电商的力量和商务的功能虽然不可忽视但并不绝对。”

宁高宁还表示：“未来商业需要重视消费愉悦的本质，扩大到消费型、娱乐型、体验型等消费。”

据记者了解，按照宁高宁的思路，金茂商业的运营思路将首要瞄准儿童娱乐产业。而这一思路并非金茂首创，许多开发商例如万达、中粮、世纪金源等都已经开始将儿童业态逐步嵌入到购物中心内，但是，儿童产业同时也具备投资回报周期长、前期投资额高的特点。

业内人士分析指出，万达旗下的万达宝贝王一年的运营成本约在1000万元以上，在一线城市至少需要一年才能回收成本，在一些三四线城市可能需要三年及以上。如果将儿童体验业态作为商业中心的标准化配置，如何实现品牌价值和快速扩张，这一对天然的矛盾仍需要运营团队细细考量。