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房企积极补仓“”再现 土地市场热度不减

发布时间: 2018-01-31 00:00:00

来源: 中国新闻网

分类: 土地市场


1月23日,成都中心城区唯一不限购的青白江区迎来新年首拍,经过50的激烈竞拍,最终恒大集团以14.38亿元总价竞得,折亩价920万元/亩,溢价率53%,刷新了青白江区土地成交单价最高纪录。
  这和数月前的成都土地市场相比,热度显着高出许多。2017年在当地担任土地拓宽的某房企出资部前员工顾元奇的印象中,调控今后,成都土地市场自2017年10月份今后开端有所降温,一个显着表现是土地溢价率下降,尤其是到了12月份,成都数宗土地流拍。“一是政府提高了起拍价,别的是企业的预期没有此前那么激烈。并且12月份大房企有回款的压力,不会投入那么多钱来拍地。”上述人士说。
  但是到了2018年1月份,局势开端有所改变,土地市场部分升温之势显着。除了成都,近期姑苏、杭州、郑州等城市的土地溢价率均保持在较高水平,乃至拍出了板块和区域。
  影响土地市场的最关键因素之一,就是房企的拿地活跃性,关于大多数房企来说,活跃补仓、扩大土地储备是不贰挑选。
  “房企拿地的态度没有转变,有时候那些地不是不愿意去拿,而是拿不到。最近许多城市出让的地块,诸多限制性条件取消了,所以房企都会去抢地。”克而瑞分析师杨科伟说。

房企积极补仓“”再现 土地市场热度不减

”再现
  1月9日,苏州新年第一场土拍落下帷幕,本次土拍共出让20宗地块,含11宗宅地,两日土拍共吸金167亿元。
  这次土拍还拍出了苏州新。央企中铁建以9.82亿元摘得苏地2017-WG-47号地块,折合楼面地价43167元/平方米,溢价率为43.9%,较2017年苏州最高楼面价高出近五成。
  而就在2017年11月,苏州也举办了一场大型土拍,8宗地块中,最高楼面地价是15145元/平方米,五幅地块均为底价成交,其余地块的溢价率也相对较低,最高溢价率仅为22%。
  比较两次土拍,一个显着的区别是2017年11月的姑苏土拍设置了较高的门槛,造成许多房企连竞拍资历都没有。以当时中粮拿下的苏地2017-WG-39号地块为例,该地块要求配建公交首末站、公共停车场、不小于13万平方米的商业综合体、变电站,而且商业综合体不可切割出售和切割转让,还要求竞买人或其实践控制人有必要3年为国际500强企业(以《财富》杂志公布榜单为准),大都房企不满足上述拿地条件。
  “前段时间有些城市单个地块底价成交,更多是一种定向出让或者出让条件特别严苛,最近成交的地块,许多限制性的条件和门槛取消了,所以导致溢价率的上升。别的即便是底价出让,比较同区域之前的出让价,起拍价也仍是要高不少。”在杨科伟看来,整体而言土地市场从2017年以来就从未降温过。
  杭州开年以来的两场大型土拍,相同热度不减。1月12日,杭州主城区2018年第二场土地网拍闭幕,出让地块7宗,吸金115.2亿元。从这次土拍结果看,四宗宅地均刷新所在板块的最高楼面价或最高自我克制比例纪录。
  好地网的数据显现,2018年1月杭州主城区成交了19宗地块,成交金额325.55亿元,楼面均价17658元/平方米,均匀溢价率50.06%。这一成交金额创下了杭州历年一月份新高。
  郑州的土拍相同遭到房企的追捧。1月22日,郑州南龙湖出让五宗住所用地,这次土拍还未拍就遭到了较为广泛的重视。“这几块地全部不限价、不熔断,很简单就会拍出高价地。”郑州当地一不具名的业内人士透露,南龙湖地块招引了正商、建业、碧桂园、金科、保利、雅居乐、华润、万科、中骏、新城、龙湖、华夏美好等大中型房企。
  当天拍卖现场,五宗住宅用地均遭遇“车轮战”,其中郑政新郑出(2017)6号、8号宗地更是历经400多轮报价,最终这五宗住宅用地折合平均楼面价已突破每平方米7000元,创下区域价格新高。
  中原地产研究中心统计数据显示,1月中上旬,全国热点城市延续了2017年土地成交热度,土地成交额高企,其中50大热点城市卖地金额高达2609亿元,最高的杭州卖地341亿元,其次北京324亿元,苏州179亿元。
  房企:积极补仓、心态谨慎
  “虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。”中原地产首席分析师张大伟认为,土地成交热度不减,主要原因在于房企对住宅类地块的拿地积极性高涨。
  房企的积极性,归根到底在于对规模的渴求。2017年诸多中型房企都提出了千亿目标,在这种大势下,大量拿地成了房企的必然选择。其中,诸多龙头房企和谋求高速扩张的50强以内的房企,成了拿地主力军。
  近来,闽系房企融侨集团也初次对外提出了千亿方案。融侨集团首席出资官郑伟揭露表明,融侨方案到2020年完成千亿合约销售额,首要就是扩大布局,提出“3+5+X”的架构——三大区域,五大中心城市以及时机型城市,其中三大区域包含融侨的大本营福州区域,华东和华南;华东区域以上海、南京、杭州为中心,辐射周边的卫星城和城市近郊;华南以广州为中心,辐射周边。五个二线城市指天津、合肥、郑州、武汉、闽南。
  曩昔两个月郑伟去了广州深圳五次,也调查过周边的佛山、惠州等城市,为公司未来进入珠三角做准备,“千亿规划是今后两到三年的门槛,这是职业内的遍及一致。接下来两到三年里在出局的可能性,或者是今后只能做一些小事,在整个职业里面没有太大的话语权。”郑伟说。
  2017年方针500亿元销售额的中骏置业,也方案加大土地储备。中骏置业副总裁王勐表明,中骏2017年的土地储备货值超过了千亿,接下来会坚持多渠道获取土地,“其实从2017年的视点来说,咱们现已进行了提速,2018、2019年,咱们觉得土地商场会相对来说趋于理性,这也是中骏未来的时机。因而2018、2019年咱们会根据商场的状况、公司财务状况择机考虑加大土地储备。”
  但是,对于规模更小的中小型房企来说,在土地市场的日子要更难过一些。他们同样急于扩充土地储备,但往往失望而归,或者要付出更大的代价。
  对于这一点,顾元奇深有体会。他此前所在的房企规模较小,2017年拿了5块地,但全是项目,今后的运营压力十分大。他所在的投资部曾经在环上海区域看遍了土地,参与了多场土拍,但几乎没有成功过,“每次我们都是举牌举到最后一个的企业,到最后我们算下来都是亏本的,但是实力更强的无所谓。”
  顾元奇以为,土地商场的高温是不行继续的,尤其是招拍挂商场,企业应该愈加慎重,“招拍挂商场只会越来越难,一个是起拍价高,别的是企业拿到地的概率越来越小。经过产业导入的方法和地方政府谈判,或者走并购的道路,我觉得这会是未来的趋势。”
  杨科伟相同以为,因为企业急于扩大规划,土地商场的热度至少会保持到本年三季度,可是跟着融资渠道的收紧以及企业本身资金压力的加大,长时间来看土地商场的热度是否能继续仍是未知数。“房企资金压力逐步呈现,尽管全体出售仍然处于高位,但再拿地的资金压力逐步添加,对非优质地块的积极性降低。”张大伟判别说。

责任编辑: zhushan

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