利好过度释放 南沙楼价难再攀高

继9月29日上海自贸区正式挂牌后，根据市场的最新消息，广东粤港澳自由贸易区的方案已经成形，国家专题调研组目前也已完成调研，正待向国务院汇报。

根据初步方案，广东自贸区的范畴将涵盖南沙、前海、横琴以及白云空港区域，其中前三者已经成为国家级新区，政策优势明显。南沙新区原本打算独立申报自贸区，计划和上海同时获批。按照设想，南沙新区自贸区将以“对港澳开放”和“全面合作”为方向，在投资准入政策、货物贸易便利化措施、扩大服务业开放等方面先行先试，率先实现区内货物和服务贸易自由化，探索建立互利共赢、安全高效的开放型经济体系。

广州一位专家指出，上海自贸区的利好已经直接刺激了上海楼市的跃升，这一幕也将在未来的南沙重演。经纬行研究中心主任许婉婷则认为，南沙的政策措施以及配套各方面尚未落实，而现在的房价已经提前透支了预期价值，“在自贸区申报成功前，再大幅上涨的压力比较大”。

错失良机

广东自贸区将定位为区域性的粤港澳自贸区，主要面对港澳企业，与上海自贸区进行差异化试验。南沙原本是打算独立申报自贸区，在货物贸易领域开放，并计划下半年上报国务院，力争在年内获批。但目前看来，和上海同期获批的时机已经错失。

广东省社科院的一份报告显示，广东计划将南沙新区或其中的一部分区域划出，采取“隔离封闭，境内关外，充分自由，政策优惠，港区结合”的综合性措施，设立特别关税区、税收优惠区两区合一的新型自由贸易试验区。

具体而言，南沙或可借鉴香港经验设立“南沙自由港”。自由港着眼于“境内关外”的物流、航运、商贸、金融等业务。利用南沙保税港区、保税物流园区、专业物流园区，逐步将香港的自由港政策延伸至南沙先行先试。

房价已透支预期

上海自贸区刚刚挂牌，房价就已如脱缰野马般失去控制，南沙会不会延续上海的行情？

实际上，南沙楼市近几年已经呈现出很明显的政策红利特点。据了解，2010年10月，广州市限购政策落地前，南沙楼盘洋房的价格多数在5000元~6000元/平方米。而到了2011年3月份，南沙发展写进国家“十二五”规划纲要以后，南沙楼市3个月连涨，均价迅速破万。统计数据显示，去年南沙一手住宅成交均价为8112元/平方米，而今年1~7月，均价达10296元/平方米，较去年上涨约27%。今年上半年累计涨幅更达33.8%，远高于同期广州整体房价10%的涨幅。

各种利好风声再加上自贸区的巨大诱惑，各大从未涉足南沙楼市的开发商蜂拥而入。9月份，南沙区成功卖出了7宗土地。其中2013NJY-2号住宅地块吸引了保利、万科、中海、恒大、路劲、绿地等实力房企，最终经过170轮举牌后，保利以30.3亿元的总价竞得，楼面地价5244元/平方米，成为区域新。保利对南沙的商业地产前景同样看好，最终以6364元/平方米的楼面地价夺下南沙2013NJY-9号地块，再次刷新区域最高楼面地价的纪录。

不过在许婉婷看来，如果广东自贸区的申报得以获批，南沙势必会再迎来一轮上涨，但目前这个利好仍只停留在消息层面。“可能会引起客户的持续关注，但无法支持楼价持续攀高。就像之前国家新区炒了一段时间，没有实际动作后，市场又冷了下来。”一位业内人士指出，南沙楼市的繁荣背后充斥着大量的投资者，政策利好已被提前透支，楼价正不断接近全市均价，洼地效应已不再明显。“自贸区的规划目前还是一个非常虚的利好，除非是不断有新消息刺激，否则很难形成推动力。”