核心城市房价开始由涨转跌北京房价下跌相对较快

　　10月23日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，核心城市房价总体由涨转跌，二手房成交量继续下降，一线城市整体微跌，北京（楼盘）房价下跌相对较快。

　　报告指出，一线城市房价整体稳中微跌。一线城市纬房指数监测显示，2019年9月，一线城市房价平均环比下跌0.002%，跌速比上月减缓0.153个百分点。北京环比下跌1.01%，在一线城市中跌速相对较快，跌幅比上月也略有扩大；上海（楼盘）、广州（楼盘）房价相对平稳，其中广州环比微跌0.33%，上海环比上涨0.53%；深圳（楼盘）房价环比上涨0.80%，涨速与上月基本持平。

　　从一线城市近一年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，其中近一年，广州累计下跌6.55%，北京累计下跌4.46%，上海累计下跌1.02%。深圳在一线城市中房价相对抗跌，近一年房价微涨2.52%。

　　同时，多数准一线城市的房价跌幅较上月扩大。准一线城市纬房指数监测显示，2019年9月，准一线城市房价平均环比下跌0.678%，比上月扩大0.598个百分点。其中天津（楼盘）环比下降1.57%，比上月扩大1.3个百分点，房价下跌有所加快；重庆（楼盘）环比下跌1.29%，比上月扩大0.94个百分点；杭州（楼盘）环比下降0.41%，比上月扩大0.33个百分点。热点城市苏州（楼盘）环比仍上涨0.56%。

　　而二线城市纬房指数监测显示，2019年9月，二线城市房价平均环比上涨0.139%，涨速比上月收窄0.29个百分点。二线城市中，房价上涨、停滞和下跌的城市均有存在。上海周边的宁波（楼盘）、南通（楼盘）、无锡（楼盘），以及东北沈阳、大连（楼盘）等仍有上涨，青岛（楼盘）、厦门（楼盘）、郑州（楼盘）等继续下跌，西安（楼盘）、长沙（楼盘）、成都、武汉（楼盘）、南昌（楼盘）等短期市场走势暂处于停滞状态。其中南通房价环比上涨1.21%居首位，青岛房价环比下跌1.1%居末位。

　　与此同时，三四线城市短期房价总体由上涨转为微跌。三四线城市纬房指数监测显示，2019年9月，三四线城市房价平均环比下跌0.203%，跌幅比上月扩大0.163个百分点。其中环京房价仍然低迷，2019年9月，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降2%，降速仍相对较快。

　　报告指出，受行情启动时间差、货币化棚改余热等因素的影响，少部分三四线城市如河北唐山（楼盘）、河南南阳（楼盘）、山东临沂（楼盘）、河南洛阳（楼盘）等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加，其中隐含着未来下跌的风险。

　　此外，报告预计2019年底前住房市场总体稳中趋降，少部分城市可能降速加快，并进一步指出，短期市场趋降主要原因包括经济增速放缓、住房市场信心减弱、房地产信贷管控延续以及调控政策难以放松等原因。

　　经济增长速度下滑，导致部分居民对房地产市场预期发生转变。受内部结构调整和外部贸易摩擦的影响，2019年3季度GDP同比增速降至6%。随着经济增长不断趋缓，对住房市场的短期信心也将随之减弱，短期的主流房价预期由谨慎乐观向有限悲观转变。

　　从市场基本面看，二手住房成交量的较快下降，表明市场基本面不支持短期房价反转。市场信心的回归进而房价的回暖，都需要以成交量的持续回升为基础，这在短期内难以实现。

　　从资金面看，对房地产开发信贷的管控仍将延续，资金面不支持短期房价回升。受房地产开发信贷管控的影响，房地产企业资金普遍较为紧张，部分企业销售打折力度加大。

　　从政策面看，房地产调控政策可能会出现边际性、局部性放松，但难以出现全面转向。而在市场下行预期下，即使房地产调控政策有边际放松，短时间内也难以对房价产生提振作用。

　　报告还从不同层级城市的角度进行了房价预测。

　　一线房价可能延续下跌态势。一线城市作为全球性城市，房价对外部经济环境变化比较敏感，全球经济动荡加剧将对一线城市房价产生一定负面影响；作为科技创新中心，一线城市房价也将受到科技创新企业估值大幅缩水的影响；近期，部分一线城市房价下跌有所加快且成交量下降，短期市场难以有回升的基础。

　　二线城市房价总体以小跌为主，部分城市仍可能上涨。受一线城市房价下跌的传导，二线城市房价或将以小跌为主。但部分房价基数低、中长期房价累计涨幅相对小的城市房价仍可能上涨。

　　三四线城市房价下跌与上涨并存。由于需求刺激因素的消退，多数三四线城市短期房价可能下跌。部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价仍可能上涨。

　　（新闻源：中国社会科学院）

　　（责任编辑：李显杰 ）