旭辉林峰：2020地产之变

       调控的“灰犀牛”尘埃未落，疫情的“黑天鹅”又横空出现。地产2020，注定是坎坷波折的一年。战疫过后，宏观环境、市场、行业将加速变化，企业也必然随之而变。
　　由于抗疫之战仍未结束，如果基于常态乐观的判断，二月底各地结束战斗，三月份大部分进入正常状态，湖北往后推迟一个月，武汉再推迟一个月。这样各地影响一个半月，湖北影响三个月左右。如果悲观一点，都到四五月份的话，那可能百分之七十的中小企业都要倒闭了，估计哪怕疫情不结束，政府也不会要求全部封闭，而是边生活边战斗，像新加坡一样，否则病毒没死，经济先死了。
　经济环境之变
　疫情对宏观经济的冲击可以从GDP、CPI、 股市、汇率四个方面去看：
   GDP总量影响较大：第一产业没什么影响，但占比GDP总量只有7%；第二产业估计复工和出口的情况，会影响一个月左右，占比39%；第三产业影响最大，占比54%，也最大。而且本来春节是旺季，估计最少影响两个月以上，同时也很难补回。按2019年99万亿计算，预估今年影响可能高达10万亿。
　通胀也正在路上，央行已经释放流动性近17000亿，未来可能更多，流动性宽松已成定局，对CPI压力巨大。19年CPI为2.9%，剔除猪肉影响比18年接近持平，20年可能要考虑上升至少1-2个百分点。
　　股市还能撑多久？3号开市后一路上调，政策是为短期维稳无可厚非，但经济和企业毕竟还是受很大影响，时间一长总归还是会将波动体现出来。今年原本很多人预测的牛市不会来得太快，至少完全消化掉疫情的影响，一季度不太会涨，可能是建仓的机会。
　　汇率承重压：贸易战硝烟未定，美国依旧虎视眈眈。疫情控制的时间一拖长，生产和出口不畅，信心不足，人民币汇率将会面临较大的贬值压力，如果疫情2月底得控，才有可能重回7以内。
　　政策环境之变
　　政策永远是用来与市场风险对冲的，而不会是叠加，要相信精英决策者们的智慧。今年整体看，政策环境会对房地产行业友好一些。
　　整体而言，财政政策与货币政策今年一定会比较宽松，也有可能会进一步减免些税收，但估计幅度不大。去年减税完之后，各地的财政都相当吃紧，而且地方政府的债务杠杆还没降下去。年初还有天津、青海等省的国资平台将海外发的债直接违约掉了，面子都不去维护了，侧面看出地方财政的压力还是很大。但宽松的现金不会被允许流到房地产行业。
　　地产调控政策整体会略为宽松，但不可能根本转变，中央不表态，各地根据各自情况守底线的前提下放松。有可能会对地产限售、限购、限签、限贷放松一些，但是一定不要寄希望限价和限制融资放开。有些城市可能会放松一些限价的，但很可能放松的这些城市，市场也买不到限价的水平了。
　　另一个有机会的是各地政府为了卖地补贴家用，可能放开高端市场价格及限购条件。北京去年已经有了试点，让高端的靠市场，中端的配政策，低端的给保障。这更符合市场规律，既不会影响社会住房保障，又能把高收入人群的改善消费拉动起来，为今年的GDP做些贡献。剔除高端住宅，用中位数去看房价，比用均价去看更合理。
　　市场之变
　　覆巢之下，焉有完卵。经济总量的回落，必然影响到各行各业，房地产也不会例外。有人说，2003年非典时，地产销售也不跌反涨，是不是今年也有这个可能。我觉得可能性很小，2003年与2020年，就如同少年摔跟斗与中年出车祸的区别，完全不可同日而语。（此处不展开分析了，有兴趣可以打开《丁祖昱评楼市：看懂2003，才有资格谈2020！》一文）
　　如果没有较强的政策支撑，2020年商品房销售总量很可能回落。2019年销售总量为15.9万亿，其中一二月份占比合计8%，3月份9%。现在楼市全部速冻，线上销售都是空话，没有线下体验，不会下单，但即使开放售楼处，客户也不敢来。
　　按照乐观估计影响全年销售4-5个百分点，如果再延到3月份，可能就要影响到10个点左右。如果那样，20年的销售总额很可能回落到18年15万亿左右的水平，也就意味着，19年有可能成为地产行业销售的历史峰值年。
　　从供给角度看，能供的货大概会比19年略少5%。虽然各地开工都会延迟一个多月，但各地有可能预售条件不会卡那么严。去年新增的投资量，会对冲今年一季度少供地，或供了但来不及年底开出来的部分。
　　从需求角度看，经济冲击会影响一部分购买力，但政策会放松一些，释放一些居民杠杆，估计也可对冲一些。此外，由于通胀预期，可能核心城市的投资需求会有一些抬头，但还是要看各地限购放松的情况。
　　从价格角度看，有回落压力。虽然不会严格限价，但部分企业为了应对到期债务，将不得不降价销售回笼现金。不同区域会有差异，城市治理水平好的，特别是医疗资源好的城市，价格可能获得比较有力的支撑。
　　从需求角度看，经济冲击会影响一部分购买力，但政策会放松一些，释放一些居民杠杆，估计也可对冲一些。此外，由于通胀预期，可能核心城市的投资需求会有一些抬头，但还是要看各地限购放松的情况。
　　从价格角度看，有回落压力。虽然不会严格限价，但部分企业为了应对到期债务，将不得不降价销售回笼现金。不同区域会有差异，城市治理水平好的，特别是医疗资源好的城市，价格可能获得比较有力的支撑。
　　从客户角度看，存在需求的结构性变化。非典之后，客户转型需求暴增，偏向低密度的板楼，非密集区域，同时投资抄底也大幅增加。本轮来看，健康社区、家庭共享空间产品、投资需求，会有变化，同时需求会向优秀城市倾斜。
　　行业之变
　　外在环境和市场的变化，会导致行业底层逻辑的相应变化，增长规模、发展模式、内在逻辑等都会发生根本的改变。
　　规模增长之着拐点，今后可能都很难超越这个总量，至少在成交面积上，可以剔除通胀的影响来看。头部企业的规模增长也相应放缓，甚至持平，部分中型企业有较高增速的可能性，会缩小与头部企业的差距，小型企业规模高速增长的机会已经极小了。
　　发展模式之变：高杠杆的土储驱动模式将被颠覆。土储变成双刃剑，没有地就没有位，但在金融去杠杆叠加限价的情况下，过量土储已经不是弯道超车的发动机，而是套在脖子上的枷锁。行业进入稳速发展，大家都要确保油箱里的油能支撑到下一个加油站，而不是猛踩油门。行业发展将进入到高手对弈半目胜的阶段、进入到制造业的阶段、进入到精细化管理的阶段，以经营的内生型增长为主，存量整合的并购重组为辅，而且是企业级别的整合。
　　回归内在逻辑：一是免疫力很重要，也就是提高自身经营质量的能力。抗疫也让我们明白，自身免疫系统才是健康根本，个子大不一定代表免疫力强。现在的各个百强排行榜其实是百大，未来房企百强不仅要规模，还要质量（利润），且要效率（ROE），更要有安全边界——负债率的控制（塔勒布提出应对黑天鹅的五条原则之一）；二是存量资产经营能力，增量会减少，但存量不断在增，想长远发展，活得久一些，就绕不开存量的经营管理。强存量经营能力，能够吸引资本的加持和获取低息的资金，会是一条深的护城河；三是应对未来的创新能力：比如装配式生产、绿色健康社区、数据化、智能化和科技化应用等等。
　　企业之变
　　多难兴邦，亦兴企。外界生存环境和游戏规则的变化，逼得企业也要不断进化。如何向精细化管理，向价值链上的每个环节要效益，是能否活下去的根本。要当家，就要解决开门七件事——柴米油盐酱醋茶。开发企业经营的开门七件事是：投储供销存回利（投资、土储、供货、销售、库存、回款、利润），2020年也会发生变化。
　　投资的周期会滞后，总量会下降：以往一季度会是一个投资的小高峰，为的是补充当年度的供货，赶在年内开盘。今年受疫情影响，政府推地会延迟，开发商也由于销售现金流断流，一季度会减少拿地。由于总销售额年度可能回调，加上金融机构去杠杆，预估拿地资金全年会比19年略为下降。
　　土储是把双刃剑，没有不行，太多了也不行：由于行业进入长周期，很多地方房价的增长不一定跑得赢金融机构的高息，土储就会成为包袱。合理的土储应该是两年到两年半之间，既满足发展的需求，有时间弹性补仓，又不至于消耗太多的财务成本。高土储的公司今年会少拿地，加快盘活土储周转，降低土储存量。
　　供货包括产品结构和运营节奏两个方面：供什么样类型的产品、供多少、什么时间供，是要深入对于客户判断、市场洞察和自身目标情况的综合分析。做得好，则如庖丁解牛一般，环环相扣、节奏流畅、一气呵成，不仅是个技术活，还可以是一个艺术活。今年的产品会往绿色健康方面有较快的创新，供货的整体节奏会延后。同时在市场压力下，很多项目要以销定产，以减轻工程款的压力，特别是三四线。
　　  销售永远是临门一脚，又常常是关键的一脚。销售年年的压力都很大，今年会特别大。政策限购、疫情关门、中介截杀等，让很多销售人员开始怀疑人生。今年的销售要在后面三个季度追赶年度总目标，会更难更累，但销售创新的手段目前看并不多，也没有有效的方案对抗中介的垄断，哪怕今年政策对限购会放松一些，迫于资金和年度目标的压力，有可能出现区域踩踏性的白刃战。在今年销售总量下滑的同时，行业的营销费率会比19年更高。
　　  库存是房企的癌症，今年是个去库存年。日子好的时候，库存放着没问题，越往后越涨，长周期来临，不涨反跌，特别是有产品不断升级的情况下，比如非典来时，塔楼的库存到后来都降价卖。库存，特别是现房库存和滞重库存，就是消耗资金成本的癌症，会占用宝贵资金，吃掉仅有的利润。今年的疫情，导致房企既缺资金，又缺利润，库存必须要严控。可售库存总量上限最好不要超过四个月的销售额，但怎么样不减价去库存，则又是一个挑战。
　　  回款是企业的造血功能，是生命线。在去杠杆的金融环境下，今年的回款尤