10485元，房价远超居民收入，下跌多少才能回归合理？

今年上半年的经济数据让人振奋，根据国家统计局公布的数据显示，上半年GDP总量初步测算达到532167亿元，同比增长12.7%！虽然之所以会出现这么大的涨幅，很大一部分原因在于去年经济发展受限，但巨大的GDP涨幅还是会让人开心。更何况在GDP大幅度上涨的同时，居民的人均收入也出现了上涨，上半年人均可支配收入达到17642元，同比上涨了12.6%。问题是在经济发展趋势良好的同时，也出现了不好的消息，那就是上半年的房价也出现了上涨，并且涨幅也不小。本来房价就存在明显的水分，现在还出现了上涨，那房价要下跌多少才能回归到合理水平呢？

从国家统计局最新的数据来看，1-6月全国商品房销售额92931亿元，商品房销售面积88635万平方米。计算之后就可以得出全国商品房平均销售价格为10485元/平米，比2020年上涨6.3%。说实话这个涨幅依旧远超居民预测，如果还继续保持这个涨幅的话，今年的房价整体涨幅可能要超过10%，这很难让购房者不担心。

当然因为国家在2016年底就给楼市定下了“房住不炒”定位的原因，并且出台了一系列政策来进行调控，所以从这个角度来看，未来市场上的房价肯定会慢慢回归合理。实际上现在市场上的房价就已经感受到了巨大的压力，特别是在越来越多城市对二手房价格进行管控之后，房价回归合理的几乎已经是板上钉钉的事情了。

那么问题就来了，既然房价迟早都会回归稳定合理，那么在目前的水平下，房价到底要下跌多少才能回归合理呢？大家都知道衡量房价是否合理，有一个明显的指标，那就是房价收入比。按照上半年人均17462元的人均收入来看，一年下来人均收入也就是3.5万元左右。但现在的房价已经达到了10485元/平米，一家三口买一套90平米的房子就需要9年时间。也就是目前我国的房价收入比是9，但国际合理的房价收入比是在4-6之间，也就是说从房价收入比来看，我国的房价收入比最少超出国际合理水平50%！所以可想而知，房价要下跌多少才能回归合理水平，反正在笔者看来开发商说的30%绝对不可能是极限。

不过因为在过去二十多年的发展过程中，房地产行业跟其他很多行业都紧密联合在一起房价下跌会引起很多行业变化，因此房价绝对不可能出现大幅度下跌。举个最简单的例子，如果房价在短期内出现大幅度的下跌，那就会有很多购房者会因为无力偿还房贷而断供，就像现在的燕郊一样。所以就算未来房价会回归合理，但这在短时间内是不可能完成的事情，一切都需要时间，这也是为什么专家一直强调房价要“软着陆”的原因。也就是说在相当长一段时间里，房价都很难回归合理状态，刚需想要等到房价彻底合理之后再买房根本就不现实，毕竟大部分刚需的购房需求都不能拖延。