7月广州房地产市场报告：淡季微调，成交下降

观点指数 今年以来，深圳、福州、重庆等多个城市先后出台城市更新相关的法规条文，关注城市更新过程中出现的“钉子户”、工作流程规范和资金筹措等问题，完善城市更新法律法规体系成为城市更新政策的一大趋势。

日前，广州发布《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，将综合考虑城市更新项目实施主体承担的改造成本和盈亏平衡问题，制定相应平衡机制，包括核算土地出让金和实施异地平衡等。

未来，广州城市更新的规则将更加完善，可供实施主体发挥的空间亦更大，相信市场主体参与的热情会更高。

根据广州公共资源交易中心统计，上半年实施城市更新招商项目24宗，交易金额1960.99亿元，同比增长99.46%，改造土地面积达2083.24万平方米。

城市更新加强立法，加大微改造支持力度

《广州市城市更新条例（征求意见稿）》（以下简称“条例”）共有8章五十三条，涵盖规划管理、策划实施、用地管理、监督管理、权益保障、法律责任等多个方面的内容。

对于普遍受到关注的“钉子户”问题，条例从集体土地使用权和国有土地使用权两个方面分别作出明确规定。

宅基地使用权人拒不交回土地使用权，且旧村庄更新改造项目搬迁安置补偿协议签订人数占比达到百分之九十五的，农村集体经济组织可以向人民法院提起诉讼。

签订国有土地上房屋搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比达到百分之九十五，市场主体与未签约物业权利人经过充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解。经过区人民政府调解未能达成一致的，区人民政府可以依法征收。

另外，条例明确加大对城市更新微改造的支持力度，并鼓励微改造项目实施节能改造，提升建筑绿色低碳水平。

土地利用结构方面，广州或将根据实际需求作出一定调整。

7月7日，《白云区第四批重大项目留用地控制性详细规划》发布批前公示，对6个镇街17条村的留用地规划调整。

此次留用地规划调整主要特征是提高建设量，一些此前未有控制性详细规划的地块也纳入了此次公示的范围；另外，部分地块亦涉及土地用途调整；总体来看，调整后的地块以商业用地、商务用地和娱乐康体用地为主，而居住用地规模则减少。

集中供地尚无音信，城市更新如火如荼

4月集中供地结束后，原计划6月至7月进行的第二批集中供地直至7月结束依旧没有消息，引发外界对于第二批集中供地宗地信息和交易规则的诸多猜测。

与此同时，伴随着第二轮楼市调控到来，集中供地或许能帮助市场看清广州房地产市场的发展方向。

宅地市场风平浪静，而商地市场则成功出让了珠江新城价值高地商地——珠江新城A4-3地块。

上述地块位于黄埔大道与华夏路交汇处，用地面积5765平方米，由合景控股以199296万元的底价拿下；自2017年重新挂牌以来，尽管该地块位置优越，多次挂牌却遭遇流拍，主要是由于珠江新城发展窗口期已经过去，上一次珠江新城地块出让已经是9年前。

除珠江新城外，金融城和知识城也有商地成功出让，均为底价成交，相应竞得企业具有明显的产业特征，例如，竞得金融城AT091431地块的企业为酷狗和腾讯音乐联合体，竞得科学城KXC-H1-2地块的企业为南方电网。

此外，有4宗地块挂牌，其中位于从化区太平镇沙溪洞片区的地块用地面积超过40万平方米，将用于建设文旅、教育、健康、酒店等产业。

与土地市场风平浪静不同，广州城市更新一直如火如荼地进行中。

7月，广州3个改造项目有新动态，分别为荔湾区坑口联社旧改启动、白云新城萧岗村全面改造启动、黄埔区新溪片区旧城项目首开区建设拆除工作启动。

本月6个城市更新项目启动招商，其中黄埔区3个，海珠区、增城区、花都区各1个，涉及用地面积超过154公顷。

规模最大的项目是位于增城区的南岗村，属于朱村板块，而该板块的朱村、山田村旧改已同大华集团签约，横塱村则被奥园、合汇及湾区产融联合体拿下。在周边项目的带动下，南岗村的改造有望快速推进。

传统淡季来临，一手住宅成交下跌

楼市传统淡季来临，同时调控政策持续收紧。7月广州一手住宅网签量连续2月下跌，即使6月末广州疫情平稳后网签量大幅反弹，整体成交遇冷依然不可避免。

据观点指数监测，7月广州新建商品住宅成交7831套，跌破八千套水平，较上月减少约五百套；成交面积85.02万平方米，同比下降13.6%，环比下降5.5%，7月成为今年除2月外楼市最冷清的一个月。

7月广州新建商品住房批准预售套数10086套，环比上升15.1%，是今年继4月以来又一供应高峰；批准预售面积104.38万平方米，环比上升19.03%。

数据来源：观点指数整理

7月黄埔区、南沙区批准预售新建商品住房均超3000套，黄埔区供应增加主要来源为万科城市之光，南沙区供应增加则主要来源于领南星河荣誉；“东大仓”增城区7月批准预售新建商品住房不足1400套，供应放缓。

截至7月末，广州市新建商品住宅可售面积869.93万平方米，去化周期8.9个月，较上月增加0.1个月，黄埔区、南沙区受供应放量影响，去化周期上升。

另外，白云区、增城区去化周期亦略有上升，其余7区去化周期则有不同程度减少。

企业推售意愿低，优质项目去化较快

据观点指数不完全统计，7月份，样本企业共有17个项目加推，3个项目开盘，共推出约3.7千套住宅单位，其中约一半项目加推套数不过百，企业推货意愿较低。

三个开盘项目分别为新世界星辉、保利锦绣公馆以及越秀星汇文玺。其中，越秀星汇文玺开盘去化情况较好，并于月内加推。

越秀星汇文玺位于广州大学城二期，周边是华南理工大学广州国际校区和暨南大学番禺校区，附近在售项目仅思科智慧城，但实际上两项目仍有较远距离。开盘推售产品为94至114平方米三至四房单元，非毛坯修价格约4.2至4.5万元/平方米。

另外，越秀星汇城和美的江上沄启加推采用一口价定价方式，定价分别为2.7万元和3.6万元，去化均比较理想。

7月广州楼市进入淡季，供求两端交易热情减退，调控政策作用持续发酵。而7月末以来，东莞、武汉、惠州等城市开启第二轮楼市调控，巩固此前调控成果，其他城市或将跟进。